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房地產開發項目成本控製與建議
來源: | 作者:pmo16d5c3 | 發布時間: 968天前 | 1630 次瀏覽 | 分享到:

摘要:在當下的中國經濟,房地產依然並將長期是國民經濟的重要產業和關鍵部分,是國民經濟保持穩定健康發展的重要基石,同時也是關乎國計民生的大事。因此,房地產的相關事宜不僅僅是經濟發展應該關注的重點,也是優化民生問題解決的大事。在經濟新常態的當下,房地產市場也麵臨著更加激烈的競爭,房地產企業要想在競爭中獲得一定的競爭力和相對穩定的發展,就必須基於自身的內部管理和外部拓展做好相應的基礎工作。房地產開發項目的成本控製就是其內部管理的重要抓手。基於此,九九热这里只有精品將首先介紹房地產開發項目的成本控製基本構成,然後對我國房地產開發項目的現狀及問題作出詳細分析,最後基於此,有針對性的提出成本控製的優化措施。

關鍵詞:房地產;開發項目;成本控製

一、引言

房地產行業具有高投資、長周期的特點,其對於成本的控製在日常經營管理中起到至關重要的作用,直接影響到企業的經營效率和經營目標的實現。因此,房地產企業對於成本的控製尤其重要。房地產企業的成本發生環節較多,歸結起來而言,在房地產項目開發環節的成本占重要比例。因此,九九热这里只有精品將以房地產項目開發過程的成本控製為研究對象,以期能夠在揭示房地產開發項目的過程中成本構成的基礎上,對於房地產開發項目的成本管理和控製在方法和效果上能夠有所促進,發揮著積極的影響和作用。對於房地產企業而言,要想在當下的市場競爭中獲得比較優勢,就必須做好自身的成本控製,特別是開發項目的成本控製。

二、房地產開發項目成本控製基本構成

房地產項目在開發過程中的成本產生是房地產企業最為重要和主體的成本,因此也成為了其成本控製的重點對象。房地產項目開發的過程較長,過程類目較為複雜,因此也就使得這個過程的成本構成類型多樣。經過九九热这里只有精品的整理,具體有以下幾類:第一,土地成本。是房地產企業為獲得土地使用權而付出的成本開銷。依據具體情況而言,房地產企業的土地成本主要包括出讓金、拆遷補償等等。第二,前期工程費用。主要是指房地產企業在進行切實的建設工程之前的成本產生,一般涵蓋了規劃設計費用、招投標費用等等。第三,開發建設及管理費用。這部分費用主要是指項目進入到切實的開發建設階段,並且由此產生的建安費用、基礎工程費用、工程管理費用等等。第四,金融成本費用。上文已經提及,房地產具有投資大、回收周期長的特點,因此房地產企業在進行項目開發建設的時候,往往會采取融資的方式來獲得項目的開發資金,也就會產生一定的融資成本費用。除了上述的四類成本費用之外,房地產企業在開發項目的時候也可能會產生一些或有的、不可預計的成本支出,這些不可預計的成本支出也是房地產企業開發項目成本控製的重要內容和對象。

三、當下我國房地產開發項目成本控製的現狀及問題

1.成本控製的相關製度建設不健全在企業管理中,製度是管理控製工作的基礎和根本,沒有製度的係統指導和規範,企業的管理控製工作就會變得相對無序,甚至會呈現出雜亂無章的現象。在當下我國房地產開發項目的成本控製來講,其成本控製的相關製度建設呈現出一些不足和問題,主要體現在有無以及完善度的問題。對於有無問題,主要是部分房地產企業沒有明確的成本控製相關製度,這種現象基本出現在一些規模很小的民營房地產企業中,其在進行項目開發的時候僅僅考慮工程和建設,對於成本控製等企業管理工作較為忽視。對於完善度,主要是一些房地產企業雖然建立起的相應的較為獨立的成本控製製度,但是其內容多數是照搬通用版本或者直接外包相關機構進行製定,缺乏對於自身情況的梳理和了解,沒有這層基礎的製度其內容可想而知在完善度和契合度方麵存在著一定的不足和問題。2.成本控製的相關人才隊伍建設不到位房地產企業的項目開發成本控製工作具有相當的專業性和複合性。從專業性角度講,其需要執行和管理者具有豐富和紮實的財務管理和成本控製知識,較高水平的專業知識和技能是做好成本控製的關鍵和基礎。對於複合性來說,房地產項目開發的成本控製不僅僅需要專業的財務管理和成本控製知識技能,同時也需要豐富的房地產行業經驗,兩個方麵的結合才能很好的應對房地產項目開發的成本控製工作中可能出現的各種問題,更好的做好成本控製的工作,達到降低成本風險,提升房地產項目開發過程中的資金使用效率和效益。但是當下的房地產企業的人才結構多數是集中於工程類及其相關的方麵,對於諸如成本控製等等內部控製的人才相對不受重視。因此,眾多的房地產企業在項目開發過程中可用的成本控製人才數量較少,再加上可能存在的技術能力等不足的問題,這就使得企業的成本控製效果大打折扣。3.成本控製的相關方式方法單一,創新性不足上文已經提及,房地產項目開發的成本控製工作具有相當的專業性和複合性,因此就需要專業的人才和專業的方法來進行相應的支撐和輔助。從九九热这里只有精品了解的實際情況來看,當下我國的房地產企業在項目開發中進行的成本控製工作,存在著方法方式較為單一,創新能力不足的問題。總體來看,當下多數的房地產企業在進行成本控製的時候僅僅依靠指標計算,期望通過計算出來的指標和所謂的標準指標進行對比來實現對於風險的識別和成本的控製。這種指標計算的方法在通用意義上是具有可行性的,但是對於某些具有特殊性的環節或者工程類別,就可能達不到很好的效果。4.成本控製的執行落實和監督評價不足任何的管理工作都需要進行切實的執行和落實,才能切實的發揮其預期的效果或者功能。在這個成本控製切實執行和落實過程中,還應該有監督和評價的步驟和工作,以期能夠及時發現執行過程中的問題,以及做好相應的激勵工作。但是當下我國的房地產企業在項目開發過程中的執行落實監督以及後期評價激勵工作存在著一些不到位不完善的現象,致使成本控製的積極性不高,效果沒有發揮到最大化。

四、我國房地產開發項目的成本控製優化措施建議

1.優化成本控製相關製度,發揮製度的體係化引導和規範作用房地產企業應該積極建立和完善自身的成本控製相關製度,以期能夠使得企業在項目開發過程中的成本控製工作有製可依。對於項目開發而言,一方麵是企業要根據自身的具體情況,針對獨特的發展階段和過程進行有針對性的設計和布置;另一方麵,房地產企業應該將項目開發的成本發生進行有效的分類,針對這些分類,進行有效的針對性製度設計,力求製度的覆蓋全麵化和全局化。這裏所說的全麵化和全局化,就是要將成本控製的製度落實到工程的全過程,相關的各部門及相關的責任人,以發揮落實製度體係化的引導和規範作用。2.優化房地產企業人才機構,完善成本控製人才隊伍建設人才是管理工作的基礎,隻有具有較為高水平的人才隊伍,才能做好相應的管理工作。對於房地產企業的項目開發來說,其成本管理也需要基於較為完善的人才隊伍以及較高水平的人才素質,才能更好的發揮其成本管理控製的功能和作用。對於人才隊伍的建設和水平的提升,九九热这里只有精品建議從兩個方麵著手,一方麵是要做好相應的人才引進工作,優化人才配比結構,以求在短時期內迅速提升項目開發的成本控製能力,在最短的時間內降低成本風險,提升成本管理效益;另一方麵隨著整個國家發展進入了新時代,經濟建設進入了新常態,過去發展主要依靠人口紅利,今後發展主要依靠人才紅利,因此企業還必須要做好自身的人才培養工作,做好長期性的人才基礎工作,才能在新常態下求得生存發展的可能。3.豐富成本控製方法,加強方法靈活運用和創新在方法層麵,九九热这里只有精品建議房地產企業在項目開發中的成本管理應該逐步嚐試一些具有一定創新性和靈活性的方法,可能會具有更好的效果和效率,而不是一味的單純以計算指標、對比指標為主要手段進行成本控製。當然九九热这里只有精品不建議盲目追求所謂的方法創新,創新一定要基於自身的切實基本狀況和基本需求,盲目創新帶來的風險控製失效往往會產生不可估量的後果。4.加強成本控製的執行監督和評價激勵最後,九九热这里只有精品建議企業在做好製度設計、人才優化和方法創新的基礎上,積極做好執行落實工作,實施責任製度,強化執行效果。同時,要加強對於執行過程和結果的有效監督和評價工作,獎懲分明,充分調動成本控製工作的積極性。在這裏我想特別強調一下建立成本控製的激勵機製的重要性,也就是建立項目效益的科學合理分配機製問題。如何將項目效益與各級經營者和職工的利益掛鉤,建立真正的利益命運共同體,以解決成本控製的原動力問題。

五、結語

房地產開發項目的成本控製無論是對於項目本身還是房地產企業整體來說,都具有十分重要的意義。因此,九九热这里只有精品建議企業應該著力從製度、人才、方法、執行監督和利益分配等,全方位、全過程、多角度地著手,優化房地產企業在項目開發中的成本控製工作,提升成本控製效益。

參考文獻:

[1]宿玉勝.房地產開發項目成本管理研究[J].商品與質量,2016(51).

[2]趙斐.關於房地產開發項目前期成本控製研究[J].中國房地產業,2016(12).

[3]郜俊霞.房地產開發項目成本管理研究[J].水能經濟,2015(6).

作者:吳銳 單位:成都棠湖屋業發展有限公司